ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.เผยความเชื่อมั่นนักลงทุนกลับมา พบการลงทุนตลาดอสังหาครึ่งปีแรกสูงกว่าช่วงเกิดโควิด โดยเฉพาะเชียงใหม่ครึ่งปีแรกมูลค่าการลงทุนกว่า 45,000 ล้านบาทสูงสุดในภาคเหนือ ขณะที่ 3 โซนพื้นที่ผุดโครงการใหม่ทั้งแม่ริม บ่อสร้าง-ดอยสะเก็ดและสารภี ส่วนลำพูนพบบ้านเดี่ยวเติบโตและกำลังซื้อสูง
เมื่อวันที่ 13 กันยายน 2565 เวลา 09.00-12.00 น. ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดสัมมนาวิชาการเรื่อง สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดเชียงใหม่ในครึ่งปีแรก 2565 โดยถ่ายทอดสดจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ชั้น 17อาคารโอเชี่ยนทาวเวอร์1 ถนนรัชดาภิเษกตัดใหม่ กรุงเทพฯ
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ จากการสำรวจภาคสนามว่า ในส่วนของอาคารชุดทั้งหมด 2,656 หน่วยมูลค่า 7,522 ล้านบาท กระจุกตัวอยู่ที่ จ.เชียงใหม่เป็นส่วนใหญ่ มูลค่าการพัฒนา 7,000 กว่าล้านบาท รองลงมาคือพิษณุโลก เชียงรายและนครสวรรค์
สำหรับอุตสาหกรรมหลักของที่อยู่อาศัยคือบ้านจัดสรร ซึ่งครึ่งปีแรก 65 มี 17,100 หน่วย มูลค่า 68,000 ล้านบาทเศษ เมื่อแยกเป็นรายจังหวัดพบว่าเชียงใหม่มีถึง 1.83 หมื่นหน่วย มูลค่ากว่า 45,000 ล้านบาท เชียงใหม่จึงเป็นพื้นที่หลักในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาคเหนือ ส่วนพิษณุโลกและเชียงรายประมาณแห่งละ 200 กว่าหน่วยมูลค่า 9 พัน-หนึ่งหมื่นล้านบาท เพราะบ้านจัดสรรหลักๆ จากหมื่นหน่วยที่เชียงใหม่พบว่า 65% เป็นบ้านเดี่ยวค่อนข้างเยอะ
ในส่วนของบ้านแฝดก็เริ่มดีขึ้น เชียงใหม่ 1,866 หน่วย ที่เหลือกระจายไปตามจังหวัดต่างๆ ในภาคเหนือ ซึ่งในเชียงใหม่บ้านเดี่ยวจะมีโครงสร้างประมาณ 52% ของตลาด ขณะที่บ้านแฝดมีประมาณ 13% คอนโดฯ 18% เมื่อเปรียบเทียบภาพรวม 5 จังหวัดแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าโครงการเปิดตัวใหม่นิวซัพพลาย 772 หน่วยอยู่ในเชียงใหม่ทั้งหมด มูลค่า 2,400-2,500 ล้านบาท
“สำหรับบ้านจัดสรรในภาคเหนือครึ่งปีแรก 65 เชียงใหม่ค่อนข้างชัดเจนมีการเปิดตัวใหม่ 1,700 หน่วยจาก 2 พันกว่าหน่วยใน 5 จังหวัดภาคเหนือหรือ 75-76% และลำพูนมีการเปิดตัวบ้านจัดสรร 244 หน่วย ซึ่งสูงกว่าพิษณุโลก เชียงรายและนครสวรรค์ จึงถือว่าครึ่งปีแรกลำพูนมีการเติบโตของบ้านเดี่ยวค่อนข้างสูง ขณะที่พิษณุโลกและเชียงรายจะเปิดตัวประมาณร้อยกว่าหน่วย”ดร.วิชัย กล่าวและว่า
ในส่วนของยอดขายใหม่ที่เกิดขึ้นในครึ่งปีแรกของปีนี้พบว่าเป็นยอดขายคอนโดฯ 888 หน่วย มูลค่า 2,600 ล้านบาท โดย 95% มีการขายในจังหวัดเชียงใหม่เป็นหลักและสะท้อนว่าคอนโดฯในเชียงใหม่ยังตอบรับความต้องการของลูกค้า ซึ่งคอนโดฯใหม่ที่เปิดตัวใหม่ขายได้ถึง 65% ส่วนบ้านจัดสรรเมื่อแยกรายประเภทจะเห็นว่าการขายบ้านเดี่ยว 1,500 หน่วย 63% ขายในจังหวัดเชียงใหม่ซึ่งถือมีบทบาทอย่างมากในพื้นที่ภาคเหนือ
ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวต่อไปอีกว่า สิ่งหนึ่งจะเห็นว่าลำพูนนอกจากเปิดตัวโครงการใหม่แล้วยังขายได้เยอะถึง 198 หน่วย แซงพิษณุโลกและเชียงราย เพราะบ้านเดี่ยวที่ลำพูนมีราคาย่อมเยาจึงตอบรับความต้องการของตลาดค่อนข้างดี ทั้งนี้ภาพรวมทั้งหมดพบว่าส่วนที่ยังพอขายได้คือคอนโดฯ ส่วนบ้านเดี่ยวก็แล้วแต่ขนาดพื้นที่และศักยภาพของแต่ละพื้นที่
“อัตราการดูดซับจะเห็นว่าภาพรวม 5 จังหวัด 5.5 ของคอนโดฯ อยู่ที่เชียงใหม่ 5.90 ซึ่งเชียงใหม่มียอดขายคอนโดฯค่อนข้างเยอะสุด และเป็นตัวที่ชี้ให้เห็นว่าจังหวัดอื่นมีอัตราดูดซับที่น้อยกว่า แม้ลำพูนมีอัตราดูดซับ 9% แต่ยอดขายแค่ 16% ส่วนบ้านจัดสรรอัตราดูดซับอยู่ที่ 2% ในส่วนของ 5 จังหวัด และเชียงใหม่มีอัตราดูดซับสูงสุด และลำพูนพบว่าอัตราขายและอัตราดูดซับน่าสนใจแม้จะเป็นจังหวัดเล็ก และมีศักยภาพในการซื้อค่อนข้างดี โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวอัตราดูดซับ 6.6%”ดร.วิชัย กล่าวและว่า
เมื่อเปรียบเทียบการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ ทั้งซัพพลายทั้งหมด ทั้งยอดขาย ยอดโอน หากมองการฟื้นตัวโดยใช้มิติการเปิดตัวโครงการใหม่ มีการเปิดขายใหม่ 2,470 หน่วย ซึ่งเกือบเท่าปี 61 จึงถือว่าการฟื้นตัวความเชื่อมั่นของนักลงทุน ผู้ประกอบการเริ่มกลับมา และมองย้อนหลังไปช่วงโควิดฯจะเห็นว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยกว่า ซึ่งสะท้อนภาพรวมของตลาดได้ดี และอาคารชุดเปิดตัวใหม่ก็สูงกว่าตอนเกิดโควิดฯ บ้านจัดสรรก็ใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิดเช่นกัน
โครงการบ้านเดี่ยวในเชียงใหม่กลับมาถึง 60% ส่วนการลงทุนหลักจะพบว่าเป็นตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 40% โดยลงทุนในส่วนของอาคารชุดเป็นหลักและบ้านจัดสรรประมาณ 20% ในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ หากดูแยกซัพพลายพบว่าอาคารชุดเปิดตัวใหม่ 770 หน่วยอยู่เขตเมือง 6 ร้อยกว่าหน่วยแถวม.พายัพ ส่วนบ้านจัดสรรภาพรวมจะมี 3 โซนๆ แรกแม่ริม 100% เปิดเป็นบ้านเดี่ยว สารภีเปิดเป็นบ้านเดี่ยว 80% และบ้านแฝด และอีกโซน บ่อสร้าง-ดอยสะเก็ด ที่เปิดโครงการบ้านเดี่ยวมาสูงถึง 70%
ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า ภาพรวมบ้านจัดสรรใหม่แถวแม่โจ้ สันทราย บ่อสร้าง ดอยสะเก็ดมีการเปิดตัวใหม่และยอดขายรวมดี ระดับราคาขายประมาณ 3-5 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท โดยบ้านเดี่ยวมีอัตราดูดซับในครึ่งปี 65 ดร็อปลง เพราะมีการเติมซัพพลายค่อนข้างมาก แม้ยอดขายจะดีแต่ยอดเปิดตัวใหม่ก็มีเยอะจึงทำให้อัตราดูดซับลดลง
ในส่วนของตัวที่เป็นอาคารชุด ตัวยอดขายปรับตัวดีขึ้นจากที่เคยตกลง 2-3% ก็ปรับตัวดี สำหรับอัตราดูดซับในเมืองยอดขายจะดีกว่า แต่อัตราดูดซับต่ำกว่า 1% คือที่สันทรายและหางดง ขณะที่ในตัวเมืองเชียงใหม่หน่วยขายจะเหลือไม่มาก ยอดขายดีกว่าอำเภอรอบนอก สำหรับบ้านจัดสรรที่มีเกินกว่า 100 หน่วยแถวอำเภอสารภี สันทราย แม่โจ้ บ่อสร้าง ดอยสะเก็ดและท่ารั้วมียอดขายเกิน 100 หน่วย
สถานการณ์หน่วยเหลือขายของเชียงใหม่ในรอบปีที่ผ่านมา สต๊อคภาพรวมหน่วยเหลือขาย 6 เดือนของปี 65 มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 64 ถึงครึ่งปีแรก 65 หน่วยเหลือขายเกือบ 2 พันหน่วย ซึ่งเป็นการเพิ่มจากตัวอาคารชุดที่เปิดใหม่และขายยังไม่หมด จาก 1,270 หน่วยเป็น 2,500 หน่วย ซึ่ง 1,500 หน่วยยังรอระบายในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ มูลค่าประมาณ 4,500 ล้านบาท
สำหรับบ้านจัดสรรหน่วยเหลือขายเพิ่ม 1,500 หน่วยซึ่งมีการเติมซัพพลายเข้าไป และการเพิ่มขึ้นอยู่ในส่วนของบ้านเดี่ยว 1,200 หน่วย ทำให้บ้านเดี่ยวมีอัตราดูดซับลดลงบ้างแต่ไม่น่ากลัว เพราะยอดขายยังค่อนข้างดี และเชียงใหม่ตลาดยังต้องการ ส่วนบ้านแฝดมีการเปิดตัวน้อยและการขายยังไปได้เรื่อยๆ เช่นเดียวกับทาวเฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 200 หน่วยจึงทำให้สต๊อคเพิ่มขึ้น สำหรับอาคารชุด 27% เป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ 70% อยู่นอกตลาด และบ้านจัดสรร 11% เป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์
ในส่วนของหน่วยเหลือขายของอาคารชุดในตัวเมืองประมาณ 400 หน่วย อ.สันทราย 300 กว่าหน่วย อ.หางดงและสารภีอีกส่วนหนึ่ง ซึ่งยอดขายในเมืองศักยภาพยังดีกว่าและมีการจัดการที่จะทำให้หน่วยเหลือขายจัดการได้ดีกว่า ในส่วนของหน่วยเหลือขายของบ้านจัดสรรมีการปรับเพิ่มจาก 7,500 เป็น 9 พันกว่าหน่วย หลักๆ จะเห็นเยอะที่เกิน 1 พันหน่วยอยู่แถวแม่โจ้ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวเฮ้าส์ อีกโซนคือสารภี และบ่อสร้าง ดอยสะเก็ดและหางดงตอนใต้.
