3 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เผยตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเติบโตดีขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่ขึ้นใหม่ นายกสมาคมอสังหาฯเชียงใหม่ชี้กำลังซื้อก็เริ่มมีกำลังกลับมา ภาพรวมจึงทำให้ดีขึ้น และในส่วนของต่างชาติเช่นจีนก็มีการขยับตัวมากขึ้น ขณะที่”อรสิริน”ฟันธงความต้องการของผู้บริโภคไม่ได้ลดลงแต่กำลังซื้อหด ขณะที่กม.ผังเมือง ราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นทำให้ราคาระดับราคาขายสูงตามและทำให้ขายยากขึ้น
เมื่อวันที่ 13 กันยายน 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดเสวนาเรื่อง วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ โดยมีนางอัญชนา วัลลิภากร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย(ประเทศไทย) จำกัด นายสุรนันท์ เศรษฐี กรรมการผู้จัดการบริษัท นอร์ทเทิร์นเรียลเอสเตท จำกัด และนายปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอรสิริ โฮลดิ้ง จำกัด โดยมีดร.วิชัย วิรัติกพันธ์ รักษาการผอ.ศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เป็นผู้ดำเนินรายการ
นางอัญชนา วัลลิภากร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในแง่ของบริษัทบาเนียฯได้จัดเก็บข้อมูล 3 ชุดคือตลาดอสังหาฯ ผู้บริโภคที่ต้องการตลาดที่อยู่อาศัยและศักยภาพพื้นที่ ซึ่งในส่วนของผู้บริโภคตลาดที่อยู่อาศัยที่โฟกัสในภาคเหนือ ในช่วงเดือนส.ค.ผู้เข้าชมของบาเนียเอง เติบโตขึ้นหมด จาก 1.5 แสนวิว ผู้บริโภค 75% อยู่ในกทม.และเชียงใหม่ นครราชสีมารองลงมา โดยผู้หญิงจะใส่ใจเข้าค้นหาตลาดอสังหาฯ และช่วงอายุ 25-54 ปี
จังหวัดที่ได้รับความสนใจอันดับ 1 คือกรุงเทพฯ ปริมณฑลและชลบุรี ซึ่งเป็นตลาดหลัก ส่วนในพื้นที่ภาคเหนือจะพบว่าเฉลี่ยต่อเดือน 4 หมื่นเพจวิว และคนที่ค้นหาที่อยู่อาศัยจะเป็นคนในเชียงใหม่ รองลงมาคือกรุงเทพฯ และคนที่เข้าค้นหาเป็นผู้หญิงถึง 73% ในแง่กลุ่มอายุจะใกล้เคียงกัน
ส่วนคนสนใจที่ค้นหาอันดับแรกคือเชียงใหม่ รองลงมาเชียงรายและลำพูน ลำปางและน่าน โดยตลาดที่ใหญ่ที่สุดตั้งแต่ ม.ค.-ส.ค.65 ในแง่ของผู้บริโภค พบว่าภาพรวมเติบโตค่อนข้างสูงขึ้นในแง่ยูสเซอร์ที่สูงถึง 20% และจำนวนค้นหาสูงขึ้นถึง 30% เมื่อแยกตัวโครงการใหม่ที่เปิดขายเทียบเดือนต่อเดือนสูงขึ้นค่อนข้างเยอะ เฉลี่ย 3 หมื่นยูสเซอร์ต่อเดือน
สำหรับบ้านมือ 2 ปีที่ผ่านมาเติบโตค่อนข้างมากและปีนี้ก็เริ่มกลับมา ซึ่งผู้สนใจบ้านในพื้นที่เชียงใหม่เป็นคนพื้นที่ 45% และที่น่าสนใจคือกรุงเทพฯที่สูงถึง 40% สนใจบ้านที่เชียงใหม่และก็เป็นผู้หญิงเช่นเดิม สำหรับพื้นที่ทำเลสูงสุดคือสารภีและดอยสะเก็ดมีการค้นหาสูงขึ้นถึง 80% ส่วนที่อื่น 20-30% และความสนใจหลักก็ยังเป็นอ.เมือง สันทรายและสันกำแพง
ประเภทบ้านที่ผู้บริโภคสนใจค้นหาข้อมูลยังสนใจรูปแบบตัวบ้านกว่า 70 เปอร์เซ็นต์ ถ้าเปรียบเทียบตั้งแต่ปีที่แล้วจะเห็นว่าความสนใจเรื่องบ้านเติบโตต่อเนื่อง ขณะที่ทาวน์โฮมและคอนโดฯจะเติบโตอย่างช้าๆ ส่วนความสนใจและช่วงราคา บ้านเดี่ยวจะอยู่ที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาทแต่ตลาดใหม่ไม่สามารถเปิดได้ รองลงมาคือ 2-3 ล้านบาท เช่นเดียวกับทาวน์โฮม และคอนโดฯจะสนใจที่ระดับ 1-2 ล้านบาท
“สถานการณ์ตลาดอสังหาฯเปลี่ยนแปลงจากต้นทุนที่ดินและวัสดุ ซึ่งพบว่าความสนใจของผู้บริโภคในเรื่องบ้านใหม่ปี 65 สูงขึ้น 43.2% และบ้านมือสองความสนใจลดลง และเมื่อเทียบกับบ้านใหม่และมือสองพบว่าทาวน์โฮมจะมาเทรนด์เดียวกับบ้านเดี่ยวคือสนใจบ้านใหม่ แต่ที่น่าสนใจคือคอนโดมิเนียม ซึ่งพบว่าเชียงใหม่ผู้บริโภคที่รีเซลคอนโดฯได้รับความสนใจค่อนข้างสูง สำหรับบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาทจะมีการเข้าชมค่อนข้างสูง และบางโซนรีเซลนิ่งโฮมเริ่มได้รับความสนใจ โดยเฉพาะหางดง และโซนนิ่งใหม่อย่างสันทรายด้วย”ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวและว่า
สำหรับสถานการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯจะต้องปรับโปรดักส์ และสำหรับแนวดิ่งก็คงต้องมองเรื่องที่จอดรถใต้ดิน ที่ต้องทำระบบให้ดีเพื่อไม่ให้เกิดปัญหากับลูกค้าได้
ขณะที่นายสรนันท์ เศรษฐี กรรมการผู้จัดการบริษัท นอร์ทเทิร์นเรียลเอสเตท จำกัด และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ กล่าวว่า ในมุมมองนักพัฒนาอสังหาฯและคนท้องถิ่นพบว่าปีนี้มีโครงการเปิดใหม่ 11 โครงการโดยช่วงต้นปีสถานการณ์โควิดฯเริ่มคลี่คลาย และเมื่อสถานการณ์เริ่มดีขึ้นจึงมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ในส่วนที่เปิดตัวใหม่มากสุดคือเขตอ.เมืองเชียงใหม่ 5 โครงการและทำเลอื่น แม่ริม สันทรายและสันกำแพง
สำหรับโครงการในเมืองอาจจะเป็นเพราะโครงการจ้างงานในเมืองก่อนและมีกำลังซื้อค่อนข้างมากกว่า จึงทำให้ตลาดต้องการทำเลที่ไม่ไกลจากเมือง และเป็นโครงการบ้านเดี่ยว แนวราบและคอนโดฯที่เป็นผู้ประกอบการที่เป็นมหาชนและผู้ประกอบการรายใหญ่ในพื้นที่ และมียอดโอนจากจีนที่มีสัญญาณดีขึ้น แม้ไม่ 100% ก็ตาม
สำหรับระดับราคาบ้าน 3-4 ล้านบาทและผู้ประกอบการได้พัฒนาบ้านแฝดสามารถทำราคาได้ 2-3 ล้านเช่นเดียวกับบ้านเดี่ยว และทำเลที่ติดถนนสามารถทำราคาได้ถึง 4-7 ล้านบาท ส่วนคอนโดฯ 1-2 ล้านจะมีสัดส่วนสูง แต่ถ้าราคาต่ำกว่า 2 ล้านพื้นที่จะเล็กลง การพัฒนาคอนโดฯเพื่อขายส่วนใหญ่จะต้องอยู่ในเขตอ.เมืองเชียงใหม่
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ กล่าวอีกว่า เชียงใหม่เป็นเมืองมหาชนที่บริษัทมหาชนจะมาลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ส่วนกำลังซื้อก็เริ่มมีกำลังกลับมา ภาพรวมจึงทำให้ดีขึ้น และในส่วนของต่างชาติเช่นจีนก็มีการขยับตัวมากขึ้นถึง 49% ของการซื้อคอนโดฯ และตอนนี้ก็มีการร่างกฎหมายผังเมืองใหม่ด้วย และเป็นตัวกำหนดการพัฒนาเมือง ซึ่งอาจจะไม่ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากนัก จึงทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องพัฒนาโครงการที่ไม่ไกลเกินตัวเมืองและทำให้ต้นทุนอาจปรับขึ้นและกลุ่มราคาเริ่มแตะ 3 ล้านบาทขึ้นไปเพราะต้นทุนการก่อสร้างสูงด้วย ทำให้ราคาที่ดินและค่าก่อสร้างสูงจึงไม่ล้อกับรายได้ของประชาชน จึงเป็นปัจจัยเสี่ยงทำให้กำลังซื้อในประเทศวิ่งตามต้นทุนไม่ทัน และสินเชื่อจากทางธนาคารก็ยังมีมาตรการคุมเข้มกว่าปกติทำให้การกู้ซื้อของลูกบ้านไม่เต็มจำนวน และทำให้ต้องโปะเงินดาวน์เข้าไปจึงทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาฯไม่เกิดขึ้นเพราะกู้ธนาคารไม่ผ่าน และลูกบ้านที่อยากซื้อเองกำลังซื้อในบางอุตสาหกรรมก็ยังไม่กลับมาดีเท่าที่ควร เช่นภาคบริการ ภาคท่องเที่ยว ทำให้กำลังซื้อหดหาย และการซื้อของต่างชาติก็ไม่ได้กลับมา 100% แต่ก็มีสัญญาณดีกว่าปีที่ผ่านมา ซึ่งคงต้องประเมินอีกทีหลังครึ่งปีหลังที่เปิดประเทศเต็มรูปแบบแล้ว
ทางด้านนายปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอรสิริ โฮลดิ้ง จำกัด กล่าวว่า อรสิรินฯได้พัฒนาอสังหาฯมานาน โดยจุดเด่นคือมีโลเกชั่นทั่วทุกเชียงใหม่รวม 26 โครงการ ทางอรสิรินฯได้สำรวจความต้องการของผู้ซื้อ พบว่าปี 63 มีโควิดฯเกิดขึ้นส่งผลต่อกำลังซื้อและความไม่มั่นใจทางเศรษฐกิจทำให้ยอดซื้อตก แต่ปี 64 ยอดความสนใจกลับสวิงขึ้นและครึ่งปีนี้สวิงขึ้นอีก ยอดขายคอนโดฯเพิ่มขึ้นเกือบ 2 พันล้านบาท
สำหรับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 65 จำนวนยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ตัวเลขลดลงเหลือแค่ 17,000 กว่า แต่บ้านมือสองกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าจริงๆ ความต้องการของผู้บริโภคไม่ได้ลดลง อรสิรินเป็น 1 บริษัทพัฒนาอสังหาฯซึ่งปีนี้ยอดดีที่สุดตั้งแต่เปิดมาในปี 49 ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งการพัฒนาสินค้าจะใช้หลักการศึกษาตลาดก่อนขึ้นโครงการ โดยเป็นราคาที่เข้าถึงง่ายเพราะราคาอสังหาฯเชียงใหม่เติบโตเร็วกว่ารายได้ของครัวเรือน จึงพัฒนาโครงการที่เข้าถึงง่ายและราคาที่จับต้องได้ และมีโครงการที่ตอบรับความต้องการของทุกเจนเนอเรชั่นของตลาด
“อรสิรินมีโครงการสไตล์ญี่ปุ่นที่เจาะตลาดลูกค้าที่ชอบสไตล์การออกแบบญี่ปุ่นทั้งหมด โดยจับกลุ่มลูกค้าสูงวัย มีการออกแบบแต่ละโครงการที่เน้นความปลอดภัยเป็นหลักและตอบสนองไลฟ์สไตล์ครอบครัวขนาดใหญ่ด้วย ส่วนโซนสันทราย-แม่โจ้และสันกำแพงจะออกแนวโมเดิร์น โดยอรสิรินพัฒนาโครงการให้หลากหลาย ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้ประสบความสำเร็จ โดยระดับราคามีตั้งแต่ 1 – 20 ล้านบาท ”
ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอรสิริ โฮลดิ้ง จำกัด กล่าวและว่า สำหรับตลาดอสังหาฯในเชียงใหม่เริ่มฟื้นตัว แม้บางส่วนจะยังได้รับผลกระทบเนื่องจากโควิดฯ ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคที่จะเลือกซื้ออสังหาฯจากบริษัทที่มั่นใจมากกว่าบริษัทรายย่อย ส่วนเรื่องข้อจำกัดที่ดินจากกฎหมายผังเมืองใหม่ถือเป็นโจทย์สำคัญ แม้อรสิรินจะมีที่ดินค่อนข้างเยอะ แต่ก็จำเป็นต้องหาที่ดินในทำเลใหม่ โดยอรสิรินจะมีแผนกที่ศึกษาความเป็นไปได้ของทำเลที่ดินด้วย ซึ่งทำเลที่ดินใหม่ก็ค่อนข้างหาได้ยากขึ้น
กฎหมายผังเมืองใหม่ในมุมมองผู้พัฒนาอสังหาฯ รู้สึกว่าผังเมืองเป็นทั้งคุณและโทษ ในส่วนของโทษคือผังเมืองจะมีการอัพเดททุก 4 ปีจึงทำให้ไทม์ไลน์ของผู้ประกอบการอสังหาฯทำงานค่อนข้างลำบาก เพราะกว่าโครงการจะขึ้นและขายได้ กฎหมายผังเมืองใหม่ก็มีการอัพเดทอีก ส่วนเรื่องของนโยบายที่รัฐบาลจะเปิดให้คนต่างชาติมาซื้ออสังหาฯในประเทศไทยได้ อรสิรินมองว่าเป็นภาพบวก หากจีนเปิดประเทศให้คนจีนออกนอกประเทศได้ย่อมเป็นผลดีแน่นอน แต่ตอนนี้จีนคงจะมองเศรษฐกิจภายในประเทศมากกว่า ซึ่งอรสิรินยังมีแผนขึ้นโครงการขึ้นเรื่อยๆ เพราะหากจีนเปิดทางกลัวโครงการที่มีจะไม่พอขาย แต่ยอมรับว่าการทำแบบนี้ก็เป็นดาบสองคมเพราะไม่รู้ว่าจีนจะเปิดประเทศเมื่อไหร่.
