ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งหลังปี 2566 พื้นที่จังหวัดเชียงใหม่จะมีการแข่งขันในด้านการลดราคาในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเป็นหลัก ซึ่งโครงการที่ขายดีจะเป็นในกลุ่มของโครงการบ้านเดี่ยวที่ออกแบบทันสมัย คาดว่าในอนาคตทำเลที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรใหม่ในจังหวัดเชียงใหม่ จะกระจายไปตามวงแหวนเชื่อมต่อระหว่างอำเภอรอบนอก
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าจากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 5 จังหวัด ครึ่งหลัง ปี 2566 พบว่าอุปทานพร้อมขายมีจำนวนประมาณ 16,954 หน่วย ลดลงจากช่วงครึ่งแรกปี 2566 ร้อยละ -0.2 แต่มีมูลค่า 68,440 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.0 ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 1,795 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 26.3 มูลค่า 5,289 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.3 เป็นโครงการบ้านจัดสรร 15,159 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.6 มูลค่า 63,151 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 พบว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยพร้อมขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.9 โดยมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1
อุปทานโดยรวมจากการสำรวจพบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2566 มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 1,442 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 66.3 มูลค่า 5,907 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 42.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 505 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 631.9 มูลค่า 1,420 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1,135.8 เป็นโครงการบ้านจัดสรร 937 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.4 มูลค่า 4,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3 ทั้งนี้ โดยภาพรวมในพื้นที่ภาคเหนือมีทำเลที่มีศักยภาพ และมี 5 ทำเลที่ต้องเฝ้าระวัง ดังนี้ 5 ทำเลที่มียอดขายสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง ประกอบด้วย อันดับ 1 ทำเลสันทรายจำนวน 175 หน่วย มูลค่า 573.6 ล้านบาท อันดับ 2 ทำเลในเมืองเชียงรายจำนวน 131 หน่วย มูลค่ามูลค่า 488.4 ล้านบาท อันดับ 3 ทำเลแม่โจ้จำนวน 130 หน่วย มูลค่า 349.4 ล้านบาท อันดับ 4 ทำเลม.พายัพจำนวน 117 หน่วย มูลค่า 565.6 ล้านบาทอันดับ 5 ทำเลสารภีจำนวน 115 หน่วยมูลค่า 399.4 ล้านบาท ส่วน 5 ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด ประกอบด้วย อันดับ 1 ทำเลในเมืองเชียงรายจำนวน 1,468 หน่วย มูลค่า 6,418 ล้านบาท อันดับ 2 ทำเลสันทราย จำนวน 1,339 หน่วย มูลค่า 4,434 ล้านบาท อันดับ 3 ทำเลบ่อสร้าง-ดอยสะเก็ด จำนวน 1,279 หน่วย มูลค่า 6,136 ล้านบาท อันดับ 4 ทำเลม.พายัพ จำนวน 1,209 หน่วย มูลค่า 5,810 ล้านบาทและอันดับ 5 ทำเลสนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวง จำนวน 1,169 หน่วย มูลค่า 4,167 ล้านบาท
จากการสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ ปี 2566 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาสู่ตลาดจำนวน 3,096 หน่วย มูลค่า 12,287 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,591 หน่วย มูลค่า 10,867 ล้านบาท และเป็นโครงการอาคารชุด 505 หน่วย มูลค่า 1,420 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการเดียวที่เปิดตัวในจังหวัดเชียงใหม่ โดยภาพรวมที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่มีจำนวนลดลงร้อยละ -23.3ในขณะที่หน่วยขายได้ใหม่จำนวน 3,220 หน่วย มูลค่า 12,470 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,808 หน่วย มูลค่า 11,328 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 412 หน่วย มูลค่า 1,142 ล้านบาท โดยภาพรวมยอดขายใหม่มีจำนวนลดลงถึงร้อยละ -31.9 ขณะที่อัตราดูดซับลดลงเช่นเดียวกัน โดยลดลงจากร้อยละ 2.4 ในปี 2565 เป็นร้อยละ 1.6 ในปี 2566 และมีหน่วยเหลือขายจำนวนถึง 15,441 หน่วย มูลค่า 62,793 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 เมื่อเทียบกับปี 2565 เป็นโครงการบ้านจัดสรร 13,898 หน่วย มูลค่า 58,213 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุด 1,543 หน่วย มูลค่า 4,580 ล้านบาท
ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าในปี 2567 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 3,142 หน่วย มูลค่า 12,487 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,629 หน่วย มูลค่า 11,047 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 512 หน่วย มูลค่า 1,440 ล้านบาท โดยภาพรวมมีจำนวนเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 และคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 4,105 หน่วย มูลค่า 17,323 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 3,034 หน่วย มูลค่า 14,360 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 1,071 หน่วย มูลค่า 2,963 ล้านบาท โดยภาพรวมยอดขายใหม่อาจมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.5 และอัตราดูดซับจะขยับขึ้นเล็กน้อยเป็นร้อยละ 1.8 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของอัตราดูดซับโครงการอาคารชุด ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มจากร้อยละ 1.9 ในปี 2566 เป็นร้อยละ 4.3 ในปี 2567 ขณะที่อัตราดูดซับ โครงการแนวราบหรือโครงการบ้านจัดสรรยังคงทรงตัวอยู่ที่ ร้อยละ 1.5 
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ สรุปภาพรวมพบว่ามีจำนวนหน่วยทั้งสิ้น 10,540 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 มีมูลค่า 45,366 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.1 เป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,843 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 มูลค่า 40,210 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.4 เป็นโครงการอาคารชุด 1,697 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.8 มูลค่า 5,156 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.9 มีโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,137 หน่วย มูลค่า 4,809 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 632 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 136.7 มูลค่า 3,389 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 181.2 โครงการอาคารชุด 505 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 631.9 มูลค่า 1,420 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1,135.8 ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจำนวน 949 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.4 มูลค่า 3,736 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.9 เป็นโครงการบ้านจัดสรร 698 หน่วย ลดลงร้อยละ -10.3 มูลค่า 3,027 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -5.8 เป็นโครงการอาคารชุด 251 หน่วยลดลงร้อยละ -17.7 มูลค่า 708 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.5 โดยมียอดที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งสิ้น 9,591 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.6 มูลค่า 41,631 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.7 เป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,145 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.6 มูลค่า 37,183 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 โครงการอาคารชุด 1,446 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.2 มูลค่า 4,448 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565
อย่างไรก็ตามจากการสำรวจพื้นที่ภาคสนาม มีข้อสังเกตว่าในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่จะมีการแข่งขันในด้านการลดราคาในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเป็นหลัก ซึ่งโครงการที่ขายดีจะเป็นในกลุ่มของโครงการบ้านเดี่ยวที่ออกแบบทันสมัย มีบริการหลังการขายที่ดี และเสนอขายอยู่ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท ขณะที่โครงการอาคารชุดใช้ กลยุทธ์ส่งเสริมการขายในลักษณะของแถมมากกว่าการลดราคา พบว่าโครงการที่ขายดีส่วนใหญ่กระจายอยู่ในกลุ่มระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาทมากที่สุด และหากแยกตามประเภทห้อง พบว่า ประเภท 1 ห้องนอนและมีพื้นที่ใช้สอยส่วนกลางขายดีมากที่สุด อยู่ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท
ทั้งนี้ ประเมินว่าในอนาคตทำเลที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรใหม่ในจังหวัดเชียงใหม่ จะกระจายไปตามวงแหวนเชื่อมต่อระหว่างอำเภอรอบนอก เช่น อำเภอแม่ริม อำเภอสันทราย อำเภอดอยสะเก็ด อำเภอสันกำแพง อำเภอสารภี และอำเภอหางดง โดยจะอยู่ห่างจากศูนย์กลางเมืองเชียงใหม่ประมาณ 10-15 กิโลเมตรเท่านั้น ในขณะที่ในพื้นที่เมืองชั้นในมีแนวโน้มว่าจะมีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดมากขึ้น
